DALLAS – É provável que a expansão da taxa de capitalização proceed no curto prazo para a maioria dos tipos de ativos imobiliários, mas pode atingir o pico no remaining deste ano e deve diminuir em 2024, já que o fim do ciclo de aumento das taxas do Federal Reserve é antecipado, de acordo com um novo Pesquisa CBRE.
A pesquisa da CBRE constatou que todos os tipos de propriedade relataram aumentos de cap price no segundo semestre de 2022. Apesar dos fortes fundamentos imobiliários, os custos de empréstimos mais altos e a incerteza em torno da política monetária estão forçando os cap charges para cima. Em alguns casos, as taxas máximas industriais e multifamiliares estão abaixo dos custos atuais de empréstimos.
Em média, as estimativas de cap price subiram 60 pontos base em relação a uma das estimativas da CBRE pesquisas anteriores, refletindo o aperto monetário do Federal Reserve e spreads de hipotecas comerciais mais amplos. A maioria dos entrevistados em todos os setores espera que as taxas de capitalização aumentem mais 25 bps nos próximos seis meses, com expectativas de maior mudança para escritórios e espaços de varejo de qualidade inferior.
Com a expectativa de que as taxas de juros atinjam o pico ainda este ano, o fim da expansão da taxa de capitalização pode estar à vista para a maioria dos tipos de ativos. A CBRE prevê que a taxa dos fundos federais provavelmente ultrapassará 5% em 2023, caindo para cerca de 2% até 2025.
“Aumentos rápidos nas taxas de juros no ano passado significam que preços mais baixos nas aquisições são necessários para obter retornos saudáveis. Isso sem contar o prêmio de risco associado à incerteza do mercado que mantém muitos compradores à margem”, disse Tom Edwards, presidente international de avaliação e serviços de consultoria da CBRE. “Acreditamos que as taxas de capitalização atingirão o pico ainda este ano e que a descoberta de preços nos próximos três a seis meses reduzirá o deslocamento entre compradores e vendedores e levará a um maior quantity de transações”.
A pesquisa constatou que os credores estão cada vez mais cautelosos e os entrevistados esperam que os índices médios de empréstimo sobre valor (LTV) caiam nos próximos seis meses, especialmente para o setor de escritórios. Os entrevistados esperam que os setores industrial e multifamiliar liderem o desempenho imobiliário comercial no próximo ano, seguido por hotéis e varejo.
“Condições de empréstimo mais rígidas e mais dificuldades – especialmente para escritórios – devem caracterizar o mercado nos próximos 12 a 24 meses”, disse Rachel Vinson, presidente de dívida e financiamento estruturado da CBRE nos Estados Unidos. “Os mutuários vão esperar para transacionar se suas estruturas de capital permitirem. Propriedades com valores em declínio e dívidas vencidas podem ser forçadas a vender ou inadimplir, dando origem a dificuldades adicionais no mercado”.
O inquérito da CBRE, que examinou o sentimento dos investidores em condições de mercado e taxas de capitalização para propriedades estabilizadas, revelou várias conclusões. As taxas de capitalização – geralmente chamadas de taxas de cap – medem o valor de uma propriedade dividindo sua receita anual pelo preço de venda. Uma taxa de cap mais baixa geralmente indica um valor mais alto.
As perspetivas da CBRE para 2023 incluem:
- Industrial: Embora uma grande parcela dos entrevistados acredite que um pipeline de fornecimento robusto exercerá pressão negativa sobre o crescimento e as avaliações dos aluguéis, a maioria acredita que há demanda suficiente para absorver essa nova capacidade. Embora os entrevistados esperassem menos negócios a serem concluídos e menor interesse do comprador em 2023, após a conclusão desta pesquisa, os profissionais da CBRE observaram que a atividade do mercado se fortaleceu em janeiro e na primeira quinzena de fevereiro de 2023.
- Muitas famílias: O aumento das taxas de juros levou a mais compras multifamiliares nas quais as taxas de hipoteca excedem o cap price. Enquanto alguns entrevistados esperam que essa lacuna diminua, um número igualmente grande espera que a lacuna persista. Os entrevistados estão assumindo um crescimento menor do aluguel nos próximos anos devido às taxas recordes de crescimento do aluguel em 2022.
- Varejo: O sentimento é mais positivo para propriedades de varejo de bairro suburbano de qualidade, especialmente porque os consumidores gastaram mais em bens e serviços locais que estão perto de casa. O combine de locatários tornou-se cada vez mais importante, resultando em um prêmio crescente para centros com um locatário âncora forte. Com alta proteção contra a inflação, taxas de disponibilidade em queda e oferta limitada, espera-se que os aluguéis pedidos aumentem no futuro previsível. O varejo pode apresentar uma oportunidade para investidores que buscam valor.
- Escritório: Os credores estão cada vez mais cautelosos e menos dispostos a emprestar contra propriedades de escritório mais antigas e de qualidade inferior. Embora alguns entrevistados esperem que a conversão para outros usos limite as desvantagens, poucos acreditam que ela pode ser executada na escala necessária para reduzir significativamente a vacância e evitar quedas nos aluguéis de prédios de escritórios mais antigos.
- Lodge: O aumento da flexibilidade nos padrões de trabalho está impulsionando a demanda por viagens em grupo, à medida que as equipes se reúnem em eventos e fora da empresa para se envolver e colaborar. Isso tornou as viagens em grupo um dos segmentos de demanda hoteleira que mais cresce. Além disso, o segundo semestre de 2022 registrou crescimento nas viagens de negócios tradicionais de viajantes gratuitos e independentes (FIT), que devem continuar a se fortalecer em 2023, impulsionadas pelo crescimento do emprego e pela maior flexibilização das restrições de viagens internacionais.
